Adquirir um imóvel na
planta é um negócio repleto de vantagens para quem tem condições
de esperar pela finalização da obra. As prestações são
reajustadas segundo a variação do Índice Nacional de Construção
Civil (INCC), mas comprar um imóvel ainda em construção pode
significar uma economia de 20% a 30% do valor dos imóveis prontos.
Em certos casos, a valorização do imóvel com a entrega das chaves
chega a até 50%. Além disso, os apartamentos comprados na planta
geralmente têm taxas condominiais menores. No entanto, os riscos deste tipo de transação
muito se assemelham com o de marcar um encontro com alguém que você
conheceu pela internet. Não faltam casos de fraudes, atrasos na obra
e promessas não cumpridas, além de deficiências sérias no produto
final, como rachaduras e até desníveis nos andares. Porém, é
possível tomar algumas precauções para fugir deste mau agouro. A
seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os
principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e
depois do processo de compra de um imóvel na planta.
1 - Defina seus critérios: Antes
de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras,
lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de
longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise
prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos
anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação
que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso
estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado
para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do
Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse
simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador
longe de fechar contratos por impulso.
2 - Bisbilhote o passado da construtora:
"Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras
que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão
Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é
possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da
empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no
estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra
se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos
imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda
muita sola de sapato.
É comum, por exemplo, que alguns prédios
apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e
outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico
- ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade.
Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível.
Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da
construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se
repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores
sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e
descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem
pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon.
Para conferir se a administradora pisou na bola
com outros clientes, consulte a lista de reclamações no
site do Procon.
3 - Atenção aos documentos:
Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de
incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda
não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar
um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do
Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer
negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no
cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos.
Entre eles estão a prova da propriedade do
terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o
cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e
material utilizado na construção. "No memorial, tudo é
descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção
nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação
dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP).
Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos
apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No
entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão
concreta do imóvel que está sendo comprado.
4 - Visite a obra pessoalmente:
Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros
de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os
estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais
movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais
cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos
corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as
chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um
empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia
e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto.
Ou seja, se os futuros condôminos deste novo
prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da
região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras
se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a
infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a
presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio
pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do
IPTU e das taxas condominiais da região.
Por outro lado, caso você feche o contrato fora
do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o
direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre
vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.
5 - Não subestime a maquete: Por
mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do
estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada
de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte
se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento.
Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas
coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor
insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o
presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de
cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço
do apartamento e, no futuro, sua valorização.
6 - Tudo pode ser usado no tribunal:
A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo
um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador
guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues
por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais
e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas
sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo
este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte
da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este
arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.
7 - Torne oficial: Ao fechar o
compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem
de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a
propriedade só é transferida após o registro da escritura no
cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida
da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os
direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela
exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu
registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra.
"Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito
na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz.
Por outro lado, se você registrar o contrato, a
incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer
mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro
no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no
estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do
registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do
imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a
escritura.
8 - Consulte o tabelião: Neste
processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria
jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem
parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se
que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura
pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com
nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o
contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os
compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo
de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo
da parceria do assessor jurídico com a incorporadora.
Além disso, caso a construtora se torne
inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à
escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte
do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior
segurança para a transação.
9 - Fique de olho na política de juros:
Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no
pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não
precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto,
a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período
financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito
Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular.
No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas.
Há histórico de ações judiciais que deram
ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para
evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que
determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.
10 - Seja beneficiário do seguro:
Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este
tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência
do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso,
fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do
contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá
o direito de receber a indenização e ao comprador restará o
prejuízo.
Fonte: Site Exame
