ARTIGO-OPINIÃO: A MEDIAÇÃO E O NOTARIADO

Segunda, 26 Agosto 2013 09:33 

 

Por: Celso Fernandes Campilongo*

O direito brasileiro vive uma revolução silenciosa. Pequenos ajustes introduzem mudanças na Justiça. A economia exige esses avanços. Primeiro, foi a aceitação da arbitragem. Agora é a vez da mediação e da conciliação. A Resolução nº 125, de 2010, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), e o Provimento nº 17, de 2013, da Corregedoria-Geral da Justiça (CGJ) de São Paulo, são passos dessa marcha.
Mediação e conciliação são práticas antigas de ordenação pública. Incentivar o notariado a exercer essas funções é boa escolha. Registros públicos são voltados ao aprimoramento do direito. Fazer cumprir as leis é objetivo do sistema jurídico. O Judiciário é caminho de satisfação do anseio. Outras organizações que contribuam para a concretização do direito - especialmente segmentos reconhecidos pela população, como serventias extrajudiciais - também são bem vindas.
Nossa cultura promove excessiva judicialização dos conflitos. Pensamos em termos de proibições precisas e no direito como a "regra do jogo". O resultado é que as pessoas se sentem maltratadas pela Justiça. Na mediação, o importante não é proibir: é favorecer o acordo. Mediador não resolve e não reprime. Escuta e informa sobre as possibilidades da lei. Deixa a decisão para as partes. Na mediação, o conflito é utilizado para melhorar a qualidade de vida das pessoas, não para submetê-las à decisão de terceiros.
Mediador não sentencia. Facilita a saída consensual. Essa vocação é inerente à função notarial. A imparcialidade do notário tem raízes em fundamentos diversos daquela do juiz: o mediador é imparcial para permitir que as partes construam a decisão; o juiz é imparcial como condição de legalidade da sua decisão.
Nada proíbe o instrumento particular e o auxílio de leigos na mediação. Evidentemente, também nada impede a presença do advogado. Porém, ela não é obrigatória. Na presença do tabelião a situação não muda. Qualquer instrumento que possa ser elaborado por particulares, com ou sem mediadores, poderá ser lavrado em cartório, por instrumento público. Diga-se o mesmo da mediação facilitada pelo notário. Diferenças importantes estão no fato de que a solução notarial gozará de fé pública, primará pelo respeito às leis vigentes e terá confidencialidade. Mas, apesar de altamente recomendável, a presença do advogado não é obrigatória, assim como não o é para a maioria das escrituras. Exceção feita a inventário, partilha, separação consensual e divórcio - escrituras que exigirão assinatura dos advogados-, na mediação ela não será obrigatória.
O Provimento nº 17/2013, que implementa a mediação extrajudicial, é questionado no CNJ. Alega a seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP) que essas funções só poderiam ser criadas por lei e que a participação do advogado seria obrigatória. Há exagero na posição. Quando da elaboração da escritura, o notário sempre atua como mediador. Orienta e mostra o que o direito autoriza, mas nada decide. Limita-se a controlar a legalidade e facilitar o acordo.
A Lei de Arbitragem também faculta às partes eleição de árbitro, representação por advogado e limita o objeto às causas que digam respeito a "direitos patrimoniais disponíveis", isto é, que possam ser exercidos livremente pelo titular. São as mesmas características que acompanham o provimento da CGJ: facultatividade da eleição do terceiro (notário mediador), possibilidade (não obrigatoriedade) de representação por advogado e limitação da atividade a questões que envolvam "direitos patrimoniais disponíveis". Nas arbitragens é rara a dispensa do advogado. Nas mediações ocorrerá o mesmo. Assim como as arbitragens ampliaram o mercado de advogados, mediações alargarão os horizontes da advocacia.
Paira preocupação de que o ambiente dos cartórios não seja propício à mediação. Duas seriam as razões: notários são delegados de serviço público controlados pelas corregedorias e teriam feições burocráticas incompatíveis com a flexibilidade da mediação. Quanto à primeira crítica, há que se sublinhar que, pela Constituição de 1988, serviços notariais são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. Não há vinculação pessoal ou submissão hierárquica ao Judiciário na gestão dos serviços. A qualificação dos títulos submete-se exclusivamente à lei. E, caso o serventuário tenha dúvidas, judicializa a questão, com as garantias do contraditório. Tudo reforça a independência. Quanto aos vícios burocráticos, preconceito à parte, ainda não nos demos conta de como o ingresso por concurso e os avanços tecnológicos rejuvenesceram as práticas notariais.
Nenhuma instituição sobreviveria sem ineficiência. O sistema de notariado latino demonstra versatilidade milenar. Está presente em mais de 80 países, dentre eles Alemanha, França e Japão. Há tendência mundial para sua adoção, como mostram Ásia e ex-União Soviética. Em muitos lugares, notários são mediadores. O grande Joaquín Costa dizia, no início do século XX, que "o número de sentenças deve observar razão inversa ao número de escrituras: teoricamente, 'notaría abierta, juzgado cerrado'". Em 1950, o não menos extraordinário Carnelutti lembrava: "Quanto mais notário, menos juiz." Com um século de atraso, o direito brasileiro se movimenta no sentido dessa revolução silenciosa. Para o bem de juízes, notários, advogados e do cidadão.

* Celso Campilongo é professor titular da Faculdade de Direito da USP e chefe do Departamento de Teoria do Direito da PUC-SP

Fonte: Jornal Valor Econômico.

DUAS MÃES NA CERTIDÃO DE NASCIMENTO

A Justiça reconheceu a possibilidade de duas crianças terem seus registros civis alterados, para inclusão de segunda mãe nas certidões. A madrasta e as crianças ajuizaram ação declaratória de maternidade socioafetiva, entretanto, sem excluir o nome da mãe biológica do registro. A decisão é da Juíza de Direito Carine Labres, substituta na Vara Judicial de São Francisco de Assis.As crianças tinham dois e sete anos de idade quando a mãe biológica faleceu. Algum tempo depois, o pai iniciou o namoro com a autora da ação, os filhos manifestaram espontaneamente o desejo de morar com ela. Os cônjuges vieram a casar, após isso, as crianças formaram vínculo afetivo ainda mais forte com a madrasta, que ajudou a criá-los. Hoje, as crianças a chamam de mãe. Foi recolhida prova testemunhal, fotográfica e realizado estudo social na residência dos autores. Ficou comprovada a participação da mulher na vida dos enteados, inclusive contribuindo para a boa formação da personalidade deles. Fonte: Site do TJRS

SOLUÇÃO DE PROCESSOS EM CARTÓRIOS DESAFOGA JUDICIÁRIO

Processos judiciais que antes demoravam meses e até anos para serem concluídos hoje podem ser solucionados em até um dia com a ajuda dos cartórios extrajudiciais. Entre as decisões mais recentes nesse sentido está a realização de casamento homoafetivo nos cartórios de Registro Civil sem necessidade de autorização do juiz. Além do casamento homoafetivo, há pouco mais de um ano se tornou mais simples e rápido o processo de reconhecimento de paternidade voluntária, já que o pedido pode ser feito em qualquer cartório de registro civil do país. Um pouco mais antigas, mas não menos importantes, a Emenda Constitucional 66, conhecida como PEC do Divórcio, que completou três anos de sua publicação em julho de 2013 e a Lei nº 11.441/2007 que permite a realização de inventários, partilhas e divórcios consensuais nos cartórios, também vieram para facilitar a vida do cidadão. Com as duas novas regras, a realização de divórcios consensuais nos cartórios registrou grande aumento nos últimos seis anos. Outra mudança nos últimos três anos foi a drástica redução, até chegar a eliminação da formalização da separação antes do divórcio.
Antes da promulgação da Emenda 66, a PEC do Divórcio, o casamento civil só podia ser dissolvido pelo divórcio após prévia separação judicial por mais de um ano nos casos expressos em lei ou com comprovada separação de fato por mais de dois anos. “Além dessa facilidade, a Lei nº 11.441/2007, que é a mais importante do ponto de vista da desjudicialização, tornou a vida da população mais simples e ágil com a realização de inventário, partilha e divórcio consensual por via administrativa”, destaca Angelo Volpi Neto, tabelião e vice-presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR).
E não é apenas a população que agradece as facilidades, como também os advogados que intermediam esses processos. Segundo a advogada Myrella Binhara Sanson, atualmente 90% dos processos de divórcio e inventário em que atua são extrajudiciais. “Fica até difícil comparar o judicial com o extrajudicial, mas além do custo reduzido para o cliente, o tempo de espera pode variar de dois dias no extrajudicial para injustificáveis anos nos casos judiciais”, relata. Os complicadores são o volume de trabalho a cargo do poder judiciário e a necessidade de parecer por parte da Fazenda Pública, bem como manifestação posterior desta acerca do recolhimento do imposto relativo aos bens inventariados, no caso dos processos judiciais.
As consequências são imóveis e outros bens pendentes de partilha e venda, o que muitas vezes acaba prejudicando a vida dos envolvidos. “Na minha opinião, mesmo quando da existência de testamento, poderia ser liberado o processo extrajudicial”, defende.
Facilidades em números
De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) o número de escrituras de divórcio realizadas desde 2007 vem crescendo em todo o País. Em contrapartida o número de separações vem caindo, o que é um reflexo dessas facilidades.
Em todo o Brasil o número de escrituras de divórcio passou de 28.164 em 2007 para 80.184 em 2011, ano da última divulgação do IBGE. No Paraná o número de escrituras de divórcio passou de 3.853 para 9.569. Por outro lado, o número de separações passou de 11.710 em 2007 para 599 em 2011 em todo o Brasil e no Paraná de 1.375 para 26.
Em um dos maiores tabelionatos de notas de Curitiba, as separações não são mais realizadas, já que o objetivo da Emenda 66 é que o divórcio possa ser feito de maneira simples e direta. Enquanto em 2007 foram realizados 111 divórcios e 49 separações, em 2012 foram 183 divórcios e 29 conversões de separação em divórcio.
“A mudança de cenário por conta das facilidades implantadas é clara e comprovada em números. É claro que havia também uma demanda reprimida, porque as pessoas deixavam de legalizar a situação conjugal por conta das dificuldades encontradas, o que não tem mais porque ocorrer”, explica Volpi.
Após a mudança, a separação é considerada uma opção apenas se o casal não estiver certo da decisão e acreditar na reconciliação. Além da economia de tempo, o custo de procedimentos fora da esfera judicial é consideravelmente menor. É importante ressaltar, no entanto, que a Lei nº 11.441 atende apenas os procedimentos menos complexos, que são os consensuais e sem envolvimento de filhos menores de 18 anos. “Apesar de ser um procedimento extrajudicial, é necessário que o casal contrate um advogado para formalizar a escritura e a destinação dos bens no caso de divórcio com partilha”, destaca Volpi.

Fonte: Site Paraná Shop

CARTÓRIOS COM NOVAS ATRIBUIÇÕES: CONCILIAÇÃO E MEDIAÇÃO

Mais uma unidade da federação e desta vez é Alagoas, onde as Serventias Extrajudiciais poderão atuar em atividades de conciliação e mediação. Estas novas atribuições dos cartórios irão reduzir a judicialização dos conflitos. E é tudo com base na Resolução 125/2010 do CNJ que dispõe sobre a Política Judiciária Nacional de tratamento adequado dos conflitos de interesses no âmbito do Poder Judiciário. É fenômeno recente o processo de transferência para os cartórios extrajudiciais serviços que antes só poderiam ser feitos pela justiça. O objetivo é agilizar as ações que não envolvem litígio e os benefícios são de mão dupla. Além de eliminar demorados processos judiciais para a população, a desjudicialização contribui para reduzir a crescente pressão sobre os tribunais. Com isso, processos como os de inventário e divórcio, sem envolvimento de menores e testamento, que antes demoravam meses e até anos para serem concluídos, hoje podem ser solucionados em poucos dias. Isso só foi possível graças a Emenda Constitucional 66, conhecida como PEC do Divórcio, que completou três anos de sua promulgação no dia 13 de julho de 2013, além da Lei nº 11.441/2007 que permite a realização de inventários, partilhas e divórcios consensuais nos cartórios.

CARTÓRIOS NA MEDIAÇÃO DE CONFLITOS

A partir de hoje, os cartórios de São Paulo estarão autorizados a conciliar e mediar conflitos, tarefa que antes era executada apenas pelo Cejusc (Centro Judiciário de Solução de Conflitos) e por postos privados de arbitragem e mediação filiados ao Conselho Nacional de Mediação e Arbitragem.Com a decisão da Justiça paulista, que será publicada amanhã no "Diário Oficial" do Estado, os 55 Cejusc e os 51 postos privados ganharão o reforço das 1.525 unidades de registro civil, de imóveis, de títulos e documentos e tabelionatos de notas ou protesto espalhadas pelo Estado. Os cartórios atuarão em causa cíveis em geral --acidentes de trânsito, dívidas bancárias, divórcios e pedidos de pensão alimentícia. O serviço poderá ser usado por cidadãos e pessoas jurídicas e seu custo será de acordo com a tabela de emolumentos do Estado de São Paulo. Os funcionários dos cartórios passarão por um curso de mediação e conciliação nos moldes do elaborado pelo CNJ.

Fonte: Site Folha Online

10 CUIDADOS ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA

Adquirir um imóvel na planta é um negócio repleto de vantagens para quem tem condições de esperar pela finalização da obra. As prestações são reajustadas segundo a variação do Índice Nacional de Construção Civil (INCC), mas comprar um imóvel ainda em construção pode significar uma economia de 20% a 30% do valor dos imóveis prontos. Em certos casos, a valorização do imóvel com a entrega das chaves chega a até 50%. Além disso, os apartamentos comprados na planta geralmente têm taxas condominiais menores. No entanto, os riscos deste tipo de transação muito se assemelham com o de marcar um encontro com alguém que você conheceu pela internet. Não faltam casos de fraudes, atrasos na obra e promessas não cumpridas, além de deficiências sérias no produto final, como rachaduras e até desníveis nos andares. Porém, é possível tomar algumas precauções para fugir deste mau agouro. A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta.

1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.

2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato.

É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon.

Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.

3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos.

Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.

4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto.

Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região.

Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.

5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.

6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.

7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz.

Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.

8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora.

Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.

9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas.

Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.

10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.

Fonte: Site Exame